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4/11/2023
洛杉磯縣的驅逐保護令於3月31日到期。根據疫情開始時通過的規則，在經濟上受到新冠肺炎傷害且無法支付租金的租戶獲得了一些防止驅逐的保護。儘管這些規則通常被稱為「暫停驅逐」，但專家表示，他們並不禁止房東提起驅逐案件。相反，他們為租戶提供了辯護，如果他們被驅逐，可以在法庭上使用。
3月的最後一天標誌著洛杉磯縣疫情時期的驅逐保護的結束。
甚至在那之前，驅逐人數就一直在增加。據加州大學洛杉磯分校博士後研究員Kyle Nelson稱，去年，全縣的驅逐申請已恢復到疫情前每月3000多份的水平。
大洛杉磯公寓協會執行董事Daniel Yukelson說，對房東來說，疫情時期規則的結束是一種解脫。
他說：「擁有者很高興能減輕這種負擔。」「這三年非常具有挑戰性——收取合法拖欠的租金非常困難。」
與此同時，租戶倡導者表示，他們已經收到了越來越多的租戶收到驅逐通知。通常，收到這些通知的人不確定如何，甚至不確定是否做出回應。關於驅逐和租戶保護的規則很複雜，甚至連律師都難以理解。
「每天我都會接到一個電話，或者有人來辦公室告訴我，‘Lupita，我收到了這封信。它說了什麼？我需要做什麼？」倡導團體ACCE研究所的組織者Lupita Gonzalez說。
仍然有一些旨在保護租戶的規則，其中一些是在新冠肺炎大流行期間通過的，但這些規則因地而異，形成了拼湊的法律，通常難以破譯。
公益律師事務所Public Counsel的高級員工律師Faizah Malik說：「我們正處於一個新時代，一個新冠疫情後的租戶保護世界。」「真正適用的保護取決於你住在哪裡，以及你的城市是否頒布了租金凍結，你的城市是否頒布了永久性不付款保護，如洛杉磯市，非法建制的洛杉磯，你的城市是否有公正的保護。我認為這對未來的租戶來說非常令人困惑。」
那些沒有去驅逐法院起訴他們的案件，或者確實去了，但沒有或不知道如何正確出示證據證明新冠肺炎的經濟損失的人更有可能失去家園。
近一年來，驅逐申請已恢復到疫情前的水平。隨著保護措施繼續過期，一些住房專家預計這些保護措施將進一步增加。
公寓協會的Yukelson說，他預計不會有大量驅逐，這可能需要幾個月才能通過法院。
他說：「當租戶不支付租金或不遵守租約時，可能會發出三天的通知。」「可能會有驅逐，但在我們的現實世界中發生的事情是，這些事情會在法庭外解決。」
到期對租戶意味著什麼？
從4月1日開始，即使他們受到新冠肺炎的經濟影響，租戶也需要支付租金。這意味著，為了避免驅逐，租房者需要每月支付租金。
洛杉磯採取了一些規則，保護該市的租戶不會因拖欠不到一個月的公平市場租金而被驅逐，這是由美國決定的。住房和城市發展部。例如，如果一居室公寓的租戶欠1300美元，房東不能驅逐他們，因為這低於1747美元的公平市場租金。這些規則也適用於非法人洛杉磯。
「這可以為租戶爭取一些時間，」Malik說。但隨著時間的推移，金額會迅速累積。
南加州亞裔美國人推進正義公司客戶服務董事總經理John Kim說：「我總是向人們說教，如果你從房東、房東的律師或法院那裡得到什麼，一定要解決它並做點什麼。」「我知道人們有很多事情要做。所以他們只是把它放在一邊，不去想它。」
如果您因未付租金而收到驅逐通知，稱為非法拘留者，您必須在五天內向法院提交答復，否則可能會對您做出缺席判決，這意味著您已敗訴。拘留者將用英語和西班牙語解釋，您的回答必須採用適當的法律格式，一封信或電話是不夠的。
關於如何填寫表格的解釋者可以在這裡找到。倡導者還創建了一個工具包，以幫助租戶在無法獲得律師時準備答案。
組織者Gonzalez說，她經常看到租戶在收到騰空通知後來到她的辦公室尋求幫助，因為他們沒有對非法拘留者做出回應。她說，在這一點上，提供任何幫助要困難得多。
關於償還債務有不同的規則，這取決於你在哪裡。例如，在洛杉磯，租戶必須在8月1日之前支付2020年3月1日至2021年9月30日的欠租金，他們必須在2024年2月1日之前支付2021年10月1日至1月31日的欠租金。
租戶倡導者說，他們的第一條規則是：
南加州亞裔美國人推進正義公司客戶服務董事總經理John Kim說：「我總是向人們說教，如果你從房東、房東的律師或法院那裡得到什麼，一定要解決它並做點什麼。」「我知道人們有很多事情要做。所以他們只是把它放在一邊，不去想它。」
如果您因未付租金而收到驅逐通知，稱為非法拘留者，您必須在五天內向法院提交答復，否則可能會對您做出缺席判決，這意味著您已敗訴。拘留者將用英語和西班牙語解釋，您的回答必須採用適當的法律格式，一封信或電話是不夠的。
關於如何填寫表格的解釋者可以在這裡找到。倡導者還創建了一個工具包，以幫助租戶在無法獲得律師時準備答案。
組織者Gonzalez說，她經常看到租戶在收到騰空通知後來到她的辦公室尋求幫助，因為他們沒有對非法拘留者做出回應。她說，在這一點上，提供任何幫助要困難得多。
關於償還債務有不同的規則，這取決於你在哪裡。例如，在洛杉磯，租戶必須在8月1日之前支付2020年3月1日至2021年9月30日的欠租金，他們必須在2024年2月1日之前支付2021年10月1日至1月31日的欠租金。
在某些情況下，州法律還禁止對疫情前幾個月所欠的未付租金進行驅逐，儘管符合條件的租戶必須在收到付款或撤離通知後15天內簽署與新冠肺炎相關的財務困境聲明。在某些時期，他們必須支付至少四分之一的租金，倡導者表示，許多租房者無法這樣做。房東仍然可以嘗試在小額索賠法院收取未付租金。
確保您瞭解您所在城市或社區的規則——並確保您知道哪個地方政府覆蓋您的社區（有時，當您實際居住在非建制縣領土上時，地址可能會帶有城市名稱）。洛杉磯市提供的搜索您地址的工具可以在這裡找到。
即使我不能聘請律師，我也能保證在驅逐法庭上獲得律師嗎？
不。洛杉磯的倡導者正在推動律師權規則，類似於幾年前紐約市通過的規則。
為需要律師的低收入租戶提供一些資源。Stay Housed L.A.提供了一個鏈接，為無力聘請律師的租戶請求法律幫助，將租戶與免費提供法律服務的組織聯繫起來。該網站還提供了一份研討會清單，可以幫助解釋驅逐過程。
然而，提供免費法律服務的組織往往被大量尋求幫助的租戶所淹沒，無法為每個人提供全面的法律服務。
