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8/1/2022
【帕薩迪納】近年來，ADU房屋加建已成為了加州不少地產投資人及業主的熱門話題，吸引了不少投資人的目光。然而，想要加建ADU房屋，到底什麼是“ADU”？這其中又有哪些重要的法律及相關注意事項？前檢察官，現任南加州知名審判出庭律師、亞凱迪亞市副市長鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)，就特別整理出以下相關法律信息，供民眾參考。
什麼是ADU？
ADU是”Accessory Dwelling Unit”的縮寫，指附屬住宅單元。通常被美國人俗稱為”祖母房、孝親房(granny flat)”，是位於獨戶住宅同一塊土地上的第二個房產。
ADU的用途是什麼？
一般來說，當政府區劃獨戶住宅區時，土地上隻能建一棟房產。這種房產通常被認為是”R1″，意為業主在這塊土地上唯一可以擁有的房子。
而這樣的情況一直持續到加州目前通過了一項新法律，暨允許獨戶家庭居民在同一塊土地上加建第二棟房子。
ADU的類型：
1）獨戶家庭ADU
獨戶的 “孝親房”是目前最常見的一種。經常會被改裝成客房、后院別墅，或與實際房屋分開搭建的車庫。一些業主甚至可以把ADU建成一個地下室單元，或在現有的住宅向外擴建。
2）初級附屬住宅單元ADU（JADU）
普通ADU和JADU之間的主要區別之一是，JADU必須要和主要住宅連在一起。此外，JADU的開發有居住要求，這意味著該ADU的業主必須住在該“孝親房”或主要住宅中。
3）多戶型地段的ADU
多戶型ADU普遍適用於擁有多戶型地塊房產的加州居民。 與所有其他ADU開發類似，該多戶ADU必須被區劃為住宅區。法律允許多戶ADU的面積，大於典型的獨戶ADU。
為何ADU如此被青睞？
鑒於“孝親房” 是一種加建的居住設施，可幫助提供額外住房。加州目前面臨著大量可用房屋的短缺，使ADU成為一個很好的選擇。因為這些ADU與主要住宅在同塊一土地上，所以建設ADU沒有附加的土地成本，這為增加住房供給提供了經濟上的幫助。
隨著ADU法律的不斷發展，政府的ADU手冊分享了針對ADU的最新相關信息。可以點擊加州住房和社區發展部提供的其他重要信息、指導和樣本材料。
加州ADU相關法律
自2021年起，這些新的加州“孝親房”法律將決定您是否有資格搭建ADU，以下兩項法律特別值得大家關注：
SB9
SB9是加州州長紐森於2021年9月16日簽署的一項新的州法律，授予民眾在州內任何獨戶地段建造四居單元的可能性，這項法律已於2022年1月1日開始生效。這是一項州立法律，將要求下發給加州的地方政府，如：縣和市。許多人認為這項新法案將導致獨戶區劃的終止。而一旦法律生效，哪些人將有資格搭建ADU？
SB9有兩條規定，第一條允許您將任何獨戶房產分割成兩個房產。第二條規定允許您在任何獨戶房產上建造第二套住房。最終搭建者可在兩個獨戶住宅邊再建四單元住房。這一區劃法的變化是巨大的，但包括大量的限制。
根據最主要的SB9限制規定，在建造第二個單元或分割現有房產之前，業主必須簽署一份宣誓書。該宣誓書規定，業主計劃將其中一個單元作為其主要住所使用至少3年。
違反該宣誓書的行為將被視為偽証罪。這種居住限制會使SB9對業主有益，而對開發商來說則是重大的不利因素。SB9還有其他相關限制:
- 僅限美國人口普查局指定的城市地區和沿海地區。
- 非歷史區或火災危險區。
- 地塊必須至少有1200平方英尺。
- 如果地塊附近沒有公共交通，地方機構可以要求為每個單元建一個停車位。
- 現有的獨戶住宅隻有一面牆可以被拆除，必須重新進行場地開發。
- 通常要求建立低收入住房、租金管制住房和有租戶的單位。
SB10
SB10規定當一個城市決定增加任何特定地段的房屋密度時，該地區不會受到后續審查或其他監管障礙。此外，這項區劃法圍繞既有的地方上的規定。
城市可以選擇繼續對地段進行重新區劃，增加一塊土地上可建造房屋的密度。該法案並不涉及希望在土地上進一步建設的個人業主，而更多的是關於加州城市可面臨更少的限制，來進行重新區劃。
加州ADU法律對房主和投資者有什麼好處？
以下是在現有的住宅區房產上建造ADU的一些好處:
- ADU可以作為房主的一個額外收入來源，用來出租。
- ADU是一種經濟實惠的方法，可以為其房產創造額外的價值和面積，因為無需支付額外的土地，住宅的主要新基礎設施，或停車場。
- ADU允許家庭成員和居民擁有靈活、獨立的居住環境，在住得近的情況下同時保持隱私。
在加州加建ADU的過程
在加州加建ADU的申請過程需要什麼？以下是其中一個供您參考的例子。此外，市政府不能要求改正區劃條件來作為審批過程的一部分。
查詢您的區劃和地役權法律
地役權和區劃法決定了您在建造ADU時的靈活性。
地塊要求
如果您有一個相對較小的地塊，可以考慮在該區域建設一個ADU。幸運的是，緊湊的土地仍然有資格建造獨特的“孝親房”。沒有法律禁止業主搭建小面積單元。相反，如果您想建造一個非常大的ADU，市政府可以否決這個提議。城市通常會設置面積的上限，防止您搭建一個過大的“孝親房”。此外，沒有ADU條例的城市，ADU的最大面積則被規定為1200平方英尺，或50%的土地覆蓋率。
地界要求
根據全州的豁免要求規定，對不超過800平方英尺的單元，必須保持4英尺的側院和后院地界距離。這些地界要求可能會被法律修改；因此，在開始准備搭建ADU之前，針對您所在的城市規定做好調查，是很重要的。
是否存在有能影響您ADU搭建的地役權？
一般來說，地役權會影響您的ADU搭建，使您不能在有地役權的土地上建造。地役權實質上減少了您所擁有的財產的實際數量。
例如：公用事業地役權，如果電力線穿過您的後院，那麼屬於您的財產的量便會減少。這是因為電線所佔用的空間在技術上屬於放置這些電線的電力公司。
ADU鄰居的問題
如果您想在您的土地上建造一個ADU，鄰居們會不會抱怨施工？簡單地說，鄰居們無法提出投訴。隻要您符合所有的規定，您的鄰居就無法有權利提出反對。
但如果您遇到需要尋求酌情批准的情況，這就超出了權利允許的范圍；因此，城市將可以選擇向您的鄰居征求反饋意見。這將是鄰居們唯一能夠反對的時候。
ADU法律是否適用於您的財產？
ADU法律適用於所有在加州希望搭建 “孝親房”人的房產。
州和地方法規
除了加州近來實施的主要ADU法律，也有一些法規需要民眾注意。那就是加州健康和安全法規（HSC），該法規在2021年生效。該法規要求各縣市制定計劃，促進和鼓勵向低收入家庭提供負擔得起的ADU。
如果您對任何有關ADU的地方法規有問題，請參考這些ADU政策變化，並運用於您所在的城市。
您有資格搭建ADU嗎？
是否有搭建資格取決於加州政策，也取決於您所在的具體城市。ADU最主要的要求是全州性的，但地方政府可以採取某些限制。但一般來說，地方政府不能禁止ADU，這就使人們更容易獲得搭建資格。
如果您不符合資格，該怎麼辦？
如果您最初沒有資格，最好的方案是查看當地政府禁止建造的具體要求。這些信息將告訴您，您有多少空間可以建造ADU，以及是否可以在一塊土地上建造多個單元。
ADU有停車位要求嗎？
如果您的ADU佔用了可用於停車的空間，則需要在其他地方提供可用的停車位。您所在的城市可能有停車要求的例外情況；因此，盡早了解這些信息是非常重要的，以避免任何額外的費用或由於缺乏停車位而導致您的ADU被否決。根據規定，停車位無需屋頂，並可位於地界邊上。
為ADU獲得施工許可証
在獲得施工許可証前，您最好進行一個施工圖檢查。該檢查是為了建筑和安全目的。在提交施工圖檢查並完全獲得批准後，城市工程師可以頒發施工許可証。
ADU許可証很容易獲得，但在獲得建筑許可証時，有幾類地塊需要避免:
- 距離路邊很遠的地塊
- 火災危險區
- 毗鄰溪流的土地
- 位於拐角的土地
了解ADU的費用
ADU不是與房子分開的財產，導致相關費用減少。
不過值得注意的是，ADU會產生影響費(Impact fee)，超過750平方英尺的ADU將被征收該費用。此外，在設計和申請過程中，如果您的ADU超過一個特定的尺寸，將會被征收許可証和施工圖檢查費。
業主協會(HOA)會影響我的ADU嗎？
您在加州建造ADU的權利不能被HOA所阻止。
ADU建筑要求
尺寸限制
獨戶住宅的ADU被限制在850平方英尺，JADU僅有500平方英尺。多戶家庭房產對較新的單元的限制為1000平方英尺，而改建的ADU則為800平方英尺。
室內空間要求
獨戶家庭和多戶家庭房產允許ADU內有最多兩間臥室或佔主要房屋面積的50%。JADU隻可有一個臥室。
高度要求
對於獨戶房產，可搭建的ADU隻可為一層，或最高16英尺。多戶房產沒有具體的高度上限或要求。
電力和公用事業
您不用支付額外的水電費，因為ADU的水電將連接到您的主屋。
成本計算
利用與您所在城市或縣相關的成本計算器是獲得准確建筑價格的最有效方法，預制的加州ADU比標准公寓的價格要低。
ADU的融資
有哪些融資方式？
- 社區發展貸款
- 房屋淨值信貸額度
- 老年人全方位護理計劃(PACE)
- 再融資
我必須遵守業主自住的要求嗎？
業主自住的要求是根據您的地方政府的政策，但通常不是必須的。相反，您的城市可以要求ADU的申請人作為居住業主。
常見的問題：
我可以建造多少個ADU？
根據地塊的不同，新的區劃法律現在允許在一個地產上建四單元房產。
房屋協會能阻止ADU嗎？
對您的ADU可能會有限制，但HOA不會阻礙你搭建ADU。
ADU會增加房產價值嗎？
在您的房產上增加額外的住房將最終增加其價值。
在加州ADU的最大尺寸是多少？
在加州，ADU的最大面積不能超過1,200平方英尺。
ADU可以減免稅收嗎？
增加一個ADU可能會影響您的所得稅，這可能相當復雜。最好是與您的會計師或稅務顧問討論具體影響。但從您的ADU獲得的租金收入是要納稅的。不過，您可以扣除維護成本和折舊建筑成本，這通常可以減少或消除稅收的增加。當您出售房產時，也可能需支付與增值相關的資本利得稅。
在加州ADU許可証的費用是多少？
在加州，ADU許可証的費用在2,000美元到11,000美元之間，取決於位置和整體設計。
在加州我可以在離房產線多近的地方建造一個ADU？
隻要離房產線5英尺，就可以在沒有異議的情況下建造ADU。
ADU算作房產面積嗎？
是的，ADU確實算作房產的額外可居住面積。 然而，該平方英尺的價值將取決於其是一個獨立的ADU，還是一個連帶的ADU，或是經過改造的現有空間，例如改造的車庫。此外，額外平方英尺的價值將取決於ADU的類型。
如何計算ADU的價值？
計算ADU的價值是通過將單位的總面積乘以每平方英尺的地產價值來完成的。
在加州您需要為ADU申請許可嗎？
您的ADU是否需要許可証取決於幾個因素，包括：面積、ADU的類型、所在的城市、ADU的公用設施和設計以及整體建造。
新的ADU法律是否使您有資格建造ADU？
加州通過的新法律仍然給予您搭建資格，且限制不多。
咨詢專業律師
ADU為經濟適用房、投資者、房主和尋找額外收入的個人提供了巨大的經濟幫助。但在申請及搭建過程中，您難免會被繁瑣的法律問題所困擾。如果您有任何法律問題，歡迎聯絡鄭博仁聯合律師事務所，地產法部門的華人服務團隊626.570.8888/[email protected]，或登錄www.pprclaw.com獲取更多法律資訊。更多信息歡迎訂閱鄭博仁律師《律師怎麼說》YouTube法律頻道。
